ตลาดอสังหาฯ กำลังบูมโดยไม่พึ่งกำลังซื้อต่างชาติ
AREA แถลง ฉบับที่ 073/2566: วันพุธที่ 25 มกราคม 2566
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th https://www.facebook.com/dr.sopon4
โครงการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ตลอดปี 2565 จะเปิดรวมถึง รวมจำนวน 111,740 หน่วย มีมูลค่ารวม 480,000 ล้านบาท นับว่าบูมเท่ากับช่วงก่อนโควิด-19 เมื่อปี 2562 แล้ว ทั้งนี้มีกำลังซื้อต่างชาติแค่ 5% ทั่วประเทศคงไม่ถึง 2%
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าจากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องที่สุดตั้งแต่ปี 2537 และสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยทุกไตรมาสพบว่า จำนวนโครงการที่เปิดใหม่ 11 เดือนแรก 2565 มีจำนวนโครงการเปิดใหม่รวม 387 โครงการ มากกว่า 11 เดือนแรก 2564 จำนวน 105 โครงการ หรือเพิ่มขึ้น 37.2% (11 เดือนแรก 2564 มีจำนวน 282 โครงการ) มีมูลค่าโครงการรวม 441,463 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 177,667 ล้านบาท หรือ 67.4% (11 เดือนแรก 2564 มีมูลค่า 263,796 ล้านบาท) มีจำนวนหน่วยขายรวม 100,417 หน่วย เพิ่มขึ้น 43,391 หน่วย หรือเพิ่ม 76.1% (11 เดือนแรก 2564 มีจำนวน 57,026 หน่วย)
ดร.โสภณ ประมาณการว่าจำนวนโครงการที่เปิดใหม่ทั้งปี 2565 อาจมีจำนวนโครงการรวม 430 โครงการ มีจำนวนหน่วยรวม 111,740 หน่วย มีมูลค่าโครงการรวม 480,000 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 4.296 ล้านบาท ซึ่งแสดงถึงแนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ที่มากกว่าปีที่ผ่านมาอย่างชัดเจน ถึงแม้ว่าสถานการณ์โควิด-19 จะยังคงอยู่ แต่เมื่อมีการเปิดประเทศ มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจเพิ่มมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวมภายในประเทศ จึงส่งผลให้ผู้ประกอบพากันกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่กันอย่างคึกคักอีกครั้ง
กรณีนี้ชี้ได้อย่างชัดเจนว่า ตลาดที่อยู่อาศัยของกรุงเทพมหานครและปริมณฑลกำลังอยู่ในขั้น “บูม” และจะ “บูม” เช่นนี้ต่อไปอีก 1-2 ปี จนถึงช่วง “ฟองสบู่แตก” ในเวลาต่อมา (ราวปี 2567-8) ยิ่งกว่านั้นในขณะนี้บริษัทมหาชนหลายแห่งมีกำไรสุทธิอยู่ที่ 15-25% ของรายได้ ซึ่งนับว่าสูงมากโดยไม่ต้องอาศัยกำลังซื้อใดๆ จากต่างประเทศเลย กำลังซื้อหลักอยู่ภายในประเทศ จึงไม่มีความจำเป็นต้องให้ต่างชาติซื้อห้องชุดและที่ดินในไทย
สำหรับจำนวนที่อยู่อาศัยที่ซื้อโดยชาวต่างชาติในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในรูปห้องชุดปี 2565 นี้ทั้งปี น่าจะมีจำนวนไม่เกิน 6,000 หน่วย หรือประมาณ 5% ของทั้งหมด แสดงให้เห็นชัดว่าต่างชาติมีส่วนในการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจได้น้อยมาก หากแม้ว่ามีการอนุญาตให้ต่างชาติมาซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างเสรี ก็คงมีสัดส่วนไม่เกิน 10% ของที่อยู่อาศัย ซึ่งก็ไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจใดๆ ได้อยู่ดี
ข้ออ้างที่ว่าหากไม่มีต่างชาติมาช่วยซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะทำให้เศรษฐกิจตกต่ำ หรืออ้างว่าหากต่างชาติมาซื้อมากๆ ก็จะทำให้เศรษฐกิจดีขึ้น ขณะนี้ประเทศไทยของเรายังไม่ได้ให้ต่างชาติซื้อมากมาย และจีนก็ยังเข้ามาในไทยไม่มากนัก ก็ยังมีกำลังซื้อในประเทศอยู่เป็นจำนวนมากเช่นกัน การอ้างว่ามีความต้องการกำลังซื้อจากต่างประเทศมาทำให้เศรษฐกิจไทยดีขึ้นจึงเป็นข้ออ้างที่ไม่จริง
ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมดในช่วง 9 เดือนของปี 2565 มียอดโอน 69,391 หน่วย ขยายตัวจากช่วงเดียวกันของปี 2564 ประมาณ 10.5% ยอดโอนไม่ได้สะท้อนภาวะตลาด เพราะสิ่งที่สะท้อนภาวะตลาดก็คือ การเปิดตัวโครงการใหม่ที่เปิดตัวในปี 2565 จำนวน 111,740 มากกว่าปี 2564 ที่เปิดตัวเพียง 60,000 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัว ซึ่งเป็นการยืนยันชัดว่าตลาดกำลังเติบโตอย่างชัดเจนแล้ว ตัวเลขการโอนไม่ได้ชี้ภาวะตลาด เพราะการซื้อขายจริงอาจเกิดขึ้นมานานแล้ว เพียงแต่เพิ่งโอนเท่านั้น
ดร.โสภณเสนอให้ไทยมีมาตรการที่ดีก่อนคิดให้ต่างชาติมาครองอสังหาริมทรัพย์ เช่น ให้มีภาษีซื้อ 30-35% เช่น สิงคโปร์ ให้กำหนดราคาขั้นต่ำเช่นในมาเลเซียและอินโดนีเซีย ให้จำกัดให้ต่างชาติซื้อได้แต่บ้านมือหนึ่ง เช่น ออสเตรเลีย หรืออนุญาตให้เช่าได้แค่ 70 ปี เช่น จีน และที่สำคัญ รัฐควรมีมาตรการการจัดเก็บภาษีซื้อ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (1-3% ของราคาตลาดทุกปี) ภาษีกำไรจากการขายต่อ (20% ของราคาขายต่อตามราคาตลาด) และภาษีมรดก (10-55% ของกองมรดก) ถ้ารัฐไม่ดำเนินการ ก็เท่ากับเราให้สิทธิพิเศษแก่ชาวต่างชาติ เพราะคนไทยไปลงทุนซื้อบ้านในยุโรปและอเมริกา ต่างต้องเสียภาษีเหล่านี้
แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน
